मुख्यमंत्री जन आवास योजना के प्रारूप में निर्माण अधिकार, जमीन की वास्तविक कीमत और निर्माण लागत पर पुनर्विचार का सुझाव

जयपुर। राजस्थान हाउसिंग बिल्डर्स एसोसिएशन (आरएचबीए) ने राज्य सरकार की प्रस्तावित मुख्यमंत्री जन आवास योजना-2026 के प्रारूप पर सुझाव देते हुए कहा है कि किफायती आवास नीति बनाते समय निजी निवेश की व्यवहार्यता को नजरअंदाज नहीं किया जाना चाहिए। एसोसिएशन के अध्यक्ष सौरभ सक्सेना ने सरकार से निर्माण अधिकार, जमीन की वास्तविक बाजार कीमत और निर्माण लागत से जुड़े प्रावधानों पर पुनर्विचार करने की मांग की है। एसोसिएशन के अनुसार, योजना का उद्देश्य आर्थिक रूप से कमजोर और निम्न आय वर्ग के परिवारों को किफायती आवास उपलब्ध कराना है, लेकिन इसकी सफलता केवल मकानों की संख्या या स्वीकृत परियोजनाओं से नहीं मापी जानी चाहिए। वास्तविक सफलता तभी होगी, जब निजी विकासकर्ता परियोजनाओं में निवेश करें, मकान जरूरतमंद परिवारों तक पहुंचें और खरीदार सम्मानजनक सुविधाओं के साथ उनमें रह सकें।

प्रस्तावित नीति के प्रावधान 3ए के तहत निजी भूमि पर विकसित होने वाली परियोजनाओं में कुल निर्मित क्षेत्र का कम से कम 60 प्रतिशत हिस्सा ईडब्ल्यूएस और एलआईजी श्रेणी के लिए आरक्षित करने का प्रस्ताव है। इसमें कम से कम 25 प्रतिशत हिस्सा ईडब्ल्यूएस के लिए रखने तथा विकासकर्ता के हिस्से में आने वाले क्षेत्र का कम से कम आधा हिस्सा एमआईजी-ए श्रेणी के लिए निर्धारित करने की बात कही गई है। एसोसिएशन का मानना है कि इतनी बड़ी अनिवार्यता लागू करने से पहले परियोजनाओं की आर्थिक व्यवहार्यता का आकलन जरूरी है।

अतिरिक्त निर्माण अधिकार के उपयोग की स्पष्टता जरूरी : एसोसिएशन ने अतिरिक्त निर्माण अधिकार (बार) देने के प्रस्ताव पर भी सवाल उठाए हैं। उसका कहना है कि केवल कागजों में अतिरिक्त निर्माण अधिकार देने से परियोजना को लाभ नहीं मिलेगा। भवन की ऊंचाई बढ़ने के साथ साइड और रियर सेटबैक भी बढ़ते हैं, जिससे भूखंड पर वास्तविक निर्माण योग्य क्षेत्र कम हो सकता है। इससे फ्लोर प्लान, पार्किंग, अग्निशमन व्यवस्था और पूरी परियोजना प्रभावित हो सकती है। सरकार को स्पष्ट करना चाहिए कि मौजूदा भवन उपविधियों और सेटबैक की शर्तों के बाद अलग-अलग आकार के भूखंडों पर कितना अतिरिक्त निर्माण व्यावहारिक रूप से संभव होगा।

डीएलसी दर और बाजार मूल्य में बड़ा अंतर: एसोसिएशन ने जमीन की वास्तविक कीमत को भी महत्वपूर्ण मुद्दा बताया है। प्रस्तावित प्रारूप में ईडब्ल्यूएस और एलआईजी आवासों के लिए जमीन की कीमत डीएलसी दर के आधार पर तय करने की व्यवस्था है, जबकि कई क्षेत्रों में जमीन का वास्तविक बाजार मूल्य डीएलसी दर से कई गुना अधिक है। विकासकर्ता बाजार मूल्य पर जमीन खरीदता है और उस पर पूंजी तथा ब्याज खर्च करता है, लेकिन किफायती आवास की कीमत डीएलसी दर के आधार पर निर्धारित होने से आर्थिक बोझ बढ़ जाता है। ऐसे में अतिरिक्त निर्माण अधिकार भी इस नुकसान की भरपाई के लिए पर्याप्त नहीं हो सकते।

1800 रुपए प्रति वर्गफुट निर्माण लागत पर पुनर्विचार : एसोसिएशन ने किफायती आवास के लिए प्रस्तावित 1800 रुपए प्रति वर्गफुट निर्माण लागत पर भी पुनर्विचार की जरूरत बताई है। निर्माण सामग्री, श्रम, लिफ्ट, अग्नि सुरक्षा, विद्युत व्यवस्था, जलापूर्ति, सीवरेज और अन्य आवश्यक सुविधाओं की मौजूदा लागत को देखते हुए इस दर पर अपेक्षित गुणवत्ता वाले मकान बनाना चुनौतीपूर्ण हो सकता है। लागत कम रखने के दबाव में निर्माण गुणवत्ता से समझौता होने की आशंका भी है।

पुरानी आवास नीतियों के अनुभवों का हो मूल्यांकन : एसोसिएशन ने वर्ष 2009 की अफोर्डेबल हाउसिंग पॉलिसी और मुख्यमंत्री जन आवास योजना-2015 के अनुभवों का भी अध्ययन करने का सुझाव दिया है। वर्ष 2015 की योजना में मॉडल 3बी के तहत जी+3 तक की कम ऊंचाई वाली इमारतों और मॉडल 3सी के तहत प्लॉटेड विकास को प्रोत्साहित किया गया था। एसोसिएशन के अनुसार, कम ऊंचाई वाली इमारतों में लिफ्ट पर निर्भरता और रखरखाव का खर्च कम रहता है, जबकि प्लॉटेड विकास भी खरीदारों को एक अलग विकल्प उपलब्ध कराता है। सरकार को यह आकलन करना चाहिए कि पूर्ववर्ती योजनाओं में कितने विकासकर्ता आगे आए और कितनी परियोजनाएं वास्तव में पूरी हुईं।

एसोसिएशन ने सुझाव दिया है कि निजी और सरकारी भूमि पर विकसित होने वाली परियोजनाओं के लिए एक समान कठोर मूल्य नियंत्रण व्यवस्था लागू करने के बजाय अलग-अलग व्यावहारिक प्रावधान किए जाएं। निजी भूमि पर विकासकर्ता बाजार मूल्य पर जमीन खरीदता है, पूंजी लगाता है और परियोजना का जोखिम उठाता है। इसलिए नीति में सामाजिक दायित्वों के साथ निजी निवेश को प्रोत्साहन देने का संतुलन जरूरी है। एसोसिएशन अध्यक्ष सौरभ सक्सेना ने कहा कि सरकार को योजना को अंतिम रूप देने से पहले वास्तविक जमीन लागत, निर्माण लागत, भवन उपविधियों और बाजार की मांग का अध्ययन करना चाहिए। किफायती आवास केवल आरक्षण और अतिरिक्त निर्माण अधिकार देने से नहीं बनेंगे। ऐसी व्यावहारिक व्यवस्था जरूरी है, जिसमें विकासकर्ता निवेश कर सकें, लाभार्थी घर खरीद सकें और परिवार लंबे समय तक बेहतर सुविधाओं के साथ उनमें रह सकें। यही मुख्यमंत्री जन आवास योजना की वास्तविक सफलता का पैमाना होना चाहिए।